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融資率9割以下の意味と住宅ローンでフラット35を使うときの注意点

2017.06.18

住宅ローンをするときによく出会う「融資率」という言葉の解説です。

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住宅ローン

一戸建てやマンションを購入するときは、ほとんどの人が住宅ローンを利用すると思います。

 

私たち夫婦も中古マンション(リノベーション予定)の購入をする予定で、住宅ローンは財形住宅金融株式会社の「フラット35」を利用することにしました。

 

しかし、住宅ローン手続きをすすめていくうちに「融資率」という言葉がよく理解できませんでした。

不動産屋さんに何度も説明をお願いして、ようやく理解できたので、ご説明いたします。

 

 

融資率とは

銀行によっては融資率の違いによって、異なる利率が適用されます。

 

例えば、私たちは財形住宅金融株式会社というところから住宅ローンを利用しました。

融資率が9割以下であれば、1.09%。

融資率が9割を超えていれば、1.53%。

このように融資率によって利率が違いました。

 

ぱっと利率の差だけみると、0.45%しか違いがないようにみえます。

でも、このわずかな差が返済総額に及ぼす影響はとっても大きいです!

 

例えば3,000万円の住宅ローン(35年払い)を利用したとすると、返済総額は200万円も違ってきます。

できれば融資率が9割以下の場合の利率で住宅ローンをしたいですよね。

 

融資率の計算

融資率は住宅ローンを利用するうえで、とっても重要な意味を持つことはご理解いただけましたか。

では、融資率はどうやって決定するのでしょうか?

 

結論から申し上げると、融資率とは物件価格とリノベーション費用の合計に占める頭金の割合のことです。

計算式で表すと以下のとおりです。

融資率=①÷②

①…頭金

②…物件価格+リノベーション費用

 

例えば、物件価格2,000万、リノベーション費用500万の場合、頭金が250万の場合であれば、融資率9割以下の利率が適用されます。

リノベーションが不要で、物件価格のみの場合は、頭金200万であれば、融資率9割以下の利率になります。

 

ここまでは単純なので理解しやすいのではないでしょうか。

 

融資率で頭金を準備するときの落とし穴に注意

頭金を考える際に1つ注意しなければならないことがあります。

頭金を考える際の(物件価格+リノベーション費用)に次の諸経費は含まれないということです。

・不動産屋に支払う仲介費用

・司法書士に支払う登記費用

・銀行に支払う事務手数料や保証料

・住宅にかける火災保険料・地震保険料

・契約書の印紙代

・不動産を取得することによって支払う不動産取得税

・つなぎ資金

・引っ越しや仮住まい費用、等々。

これらは住宅ローンとして貸してもらえません。頭金とは別に、現金で用意しなくてはいけません。

 

具体例で考えてみましょう。

融資率9割以下にするには、最終的に手出しとなる金額(頭金含む)はいくらになるでしょうか?

・物件価格…2,000万

・リノベーション費…500万

・不動産の仲介費用…50万

・司法書士の登記費用…50万

・銀行の事務手数料…30万

・火災保険料&地震保険料…10万

・引っ越し代や仮住まい費用等…10万

 

頭金を計算するのはカンタンだと思います。

・頭金=250万(内訳:(2,000万+500万)×0.1)

 

他の諸経費(赤字)は住宅ローンの対象(物件価格+リノベーション費用)ではありません。

・諸経費=150万(内訳:50万+50万+30万+10万+10万)

 

最終的に手出しとなる金額は次のようになります。

頭金+諸経費=400万

私たち夫婦は最初は頭金280万だけ用意して、諸経費は住宅ローンに含められるから大丈夫と思い込んでいたので、これを知ったときはすっごく驚きました!

 

あなたもフラット35で住宅ローンを利用するときはご注意くださいね!

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