住宅ローンをするときによく出会う「融資率」という言葉の解説です。
住宅ローン
一戸建てやマンションを購入するときは、ほとんどの人が住宅ローンを利用すると思います。
私たち夫婦も中古マンション（リノベーション予定）の購入をする予定で、住宅ローンは財形住宅金融株式会社の「フラット３５」を利用することにしました。
しかし、住宅ローン手続きをすすめていくうちに「融資率」という言葉がよく理解できませんでした。
不動産屋さんに何度も説明をお願いして、ようやく理解できたので、ご説明いたします。
融資率とは
銀行によっては融資率の違いによって、異なる利率が適用されます。
例えば、私たちは財形住宅金融株式会社というところから住宅ローンを利用しました。
融資率が９割以下であれば、1.09％。
融資率が９割を超えていれば、1.53％。
このように融資率によって利率が違いました。
ぱっと利率の差だけみると、0.45％しか違いがないようにみえます。
でも、このわずかな差が返済総額に及ぼす影響はとっても大きいです！
例えば3,000万円の住宅ローン（35年払い）を利用したとすると、返済総額は200万円も違ってきます。
できれば融資率が９割以下の場合の利率で住宅ローンをしたいですよね。
融資率の計算
融資率は住宅ローンを利用するうえで、とっても重要な意味を持つことはご理解いただけましたか。
では、融資率はどうやって決定するのでしょうか？
結論から申し上げると、融資率とは物件価格とリノベーション費用の合計に占める頭金の割合のことです。
計算式で表すと以下のとおりです。
融資率＝①÷②
①…頭金
②…物件価格+リノベーション費用
例えば、物件価格2,000万、リノベーション費用500万の場合、頭金が250万の場合であれば、融資率９割以下の利率が適用されます。
リノベーションが不要で、物件価格のみの場合は、頭金200万であれば、融資率9割以下の利率になります。
ここまでは単純なので理解しやすいのではないでしょうか。
融資率で頭金を準備するときの落とし穴に注意
頭金を考える際に１つ注意しなければならないことがあります。
頭金を考える際の（物件価格+リノベーション費用）に次の諸経費は含まれないということです。
・不動産屋に支払う仲介費用
・司法書士に支払う登記費用
・銀行に支払う事務手数料や保証料
・住宅にかける火災保険料・地震保険料
・契約書の印紙代
・不動産を取得することによって支払う不動産取得税
・つなぎ資金
・引っ越しや仮住まい費用、等々。
これらは住宅ローンとして貸してもらえません。頭金とは別に、現金で用意しなくてはいけません。
具体例で考えてみましょう。
融資率９割以下にするには、最終的に手出しとなる金額（頭金含む）はいくらになるでしょうか？
・物件価格…2,000万
・リノベーション費…500万
・不動産の仲介費用…50万
・司法書士の登記費用…50万
・銀行の事務手数料…30万
・火災保険料＆地震保険料…１０万
・引っ越し代や仮住まい費用等…１０万
頭金を計算するのはカンタンだと思います。
・頭金＝250万（内訳：（2,000万+500万）×0.1）
他の諸経費（赤字）は住宅ローンの対象（物件価格+リノベーション費用）ではありません。
・諸経費＝150万（内訳：50万+50万+30万+10万+10万）
最終的に手出しとなる金額は次のようになります。
頭金+諸経費＝400万
私たち夫婦は最初は頭金280万だけ用意して、諸経費は住宅ローンに含められるから大丈夫と思い込んでいたので、これを知ったときはすっごく驚きました！
あなたもフラット３５で住宅ローンを利用するときはご注意くださいね！
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